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domingo, 24 de abril de 2016

Fato consumado e concessão de Habite-se

Fica autorizada a reprodução deste texto desde que citada a autoria e a fonte

Eng. Danilo Sili Borges
Os códigos municipais para edificações são, em geral, documentos bem elaborados por engenheiros e arquitetos das prefeituras e das entidades privadas da municipalidade. Periodicamente esses documentos são revistos e adaptados a novas diretrizes urbanísticas, a novas tecnologias construtivas, entre outros fatores por comissões constituídas por profissionais experientes e representativos da comunidade. Até aí tudo muito bem.

Burlar as determinações do Código de Obras pode significar, muitas vezes, expressivos ganhos para o empreendedor. Imaginemos, por exemplo, que o código de obras, numa determinada região da cidade, limite a altura das construções, medidas da cota de soleira ao seu ponto mais alto.

Certamente esse limite define o número máximo de pavimentos da edificação. Se se tratar de edifício para uso comercial em área nobre, quanto mais livres forem esses pavimentos, isto é, com um número reduzido de pilares, mais valiosos serão esses espaços, principalmente hoje em que pavimentos inteiros são negociados para lojas e outra atividades que exigem grandes espaços livres.

Já dizia a sabedoria portuguesa de antanho, "não há bela sem senão". No nosso caso, menos pilares levam a vigas e lajes de maiores dimensões. E, portanto, pés direitos menores em cada pavimento, ou até a redução do número de pavimentos (e é aí que a "porca torce o rabo").

Para não ultrapassar o limite imposto pelo código, o empreendedor, na fase de aprovação do projeto pela prefeitura, reduz a espessura indicada das peças estruturais horizontais, para dimensões inexequíveis e submete os desenhos para aprovação.

Nem sempre o profissional analista do projeto tem conhecimento para avaliar expeditamente que as mencionadas peças não poderão ter as dimensões cotadas no projeto geométrico. É necessário que as comissões de aprovação de projetos para efeitos de concessão de alvarás de construção contem com profissionais que dominem o projeto estrutural. E isto é muito mais que as atribuições profissionais eventuais que alguns profissionais possam ter.

Por ocasião da solicitação do Habite-se, a fiscalização municipal encontra a edificação com altura superior a autorizada pelo Código e nega a autorização para a ocupação e uso do imóvel. As lajes não puderam ser construídas com a espessura do projeto aprovado, como já se sabia. Na realidade precisaram, por exemplo, ser pró-tendidas e suas alturas foram, ainda assim, para, digamos, o dobro ou o triplo do que foi aprovado. A altura total prevista foi ultrapassada. Aí começa a conhecida história do fato consumado.

O empreendedor recorre a organismos dos governos municipais e alega que inúmeros outros casos, como o seu, foram aceitos e relaciona alguns. O poder público se vê na difícil situação de aceitar o que foi deliberadamente construído, burlando a legislação, ou de determinar o refazimento total ou parcial da obra. Quase que invariavelmente a decisão é pela aceitação da burla.

Valeu, é claro, o fato consumado. A primeira consequência perniciosa é que mais um exemplo do mal feito servirá, daí em diante, para novas justificativas. E assim o poder público perde sua credibilidade e as cidades vão sendo construídas com um belo Código de Obras, mas que é rotineiramente desrespeitado com o aval das autoridades.

Em algumas cidades o poder público criou uma espécie de "jurisprudência": aquilo que nos recursos já tiver exemplo de aprovação, apesar de ferir o Código, pode ser aprovado administrativamente pela fiscalização ou órgão similar. Estamos, portanto, frente a autorização prévia e automática de desrespeito ao código de obras, que é uma lei municipal, ou no caso de Brasília, distrital.

O triste nesse caso, é que o fato consumado quase sempre compensa.

Alerto aqui os funcionários administrativos que tenham cuidado ao aceitarem as justificativas dos tais casos anteriores de fatos consumados como paradigmas para aprovação de situações não cobertas pelo Código de Obras, pois poderão ser responsabilizados por estarem admitindo como corretos, casos não previstos no documento competente. Afinal, dois casos nunca são iguais e similaridade é um conceito muito fluido. Cuidado, portanto, com os fatos consumados. Deixem essa aceitação para os "cachorros grandes".


Um comentário:

  1. Bom site de Enegenharia.
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